Der Bevölkerungszuwachs hat viele positive Effekte, doch er schürt auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt: durch Zuzug aus der Nachbarschaft und dem Ausland, viele jüngere Haushalte und Studierende. Als Folge steigen Immobilienpreise und Mieten.
Der Wohnungsmarktbericht 2025 des Amtes für Wohnen spiegelt die Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt im Jahr 2024 wider.
Mehr Baugenehmigungen und Fertigstellungen
Nach dem leichten Preisrückgang im Vorjahr stabilisierten sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Jahr 2024 wieder. Es wurden seit drei Jahren erstmals wieder mehr Wohnimmobilien verkauft. Der Blick auf das erste Halbjahr 2025 zeigt, dass dieser Trend noch robuster wird. Die Anzahl der notariell beurkundeten Kaufverträge stieg in der ersten Jahreshälfte 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um etwa 19 Prozent, der Geldumsatz erhöhte sich sogar um 35 Prozent auf insgesamt 668 Millionen Euro. Das berichtet aktuell der Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Dortmund. Die Baugenehmigungen erhöhten sich 2024 um rund 19 Prozent (NRW: -7 Prozent) auf 1.589, die Fertigstellungen um rund 15 Prozent (NRW: -15 Prozent) auf 1.716.
Mieten steigen weiter an
Die Angebotsmieten sind im Jahr 2024 weiter stark gestiegen. Während der Mietpreismedian für Wiedervermietungen in Bestandswohnungen um 4,4 Prozent auf 8,97 Euro pro Quadratmeter (netto kalt) stieg, erhöhte sich die mittlere Angebotsmiete für Neubauwohnungen um 9,6 Prozent auf 13,29 Euro pro Quadratmeter (netto kalt). Der Unterschied zwischen diesen zwei Miet-Bereichen wird seit einigen Jahren größer. Dies führt dazu, dass sich der sogenannte Lock-In Effekt weiter verstärkt: Viele Dortmunder*innen schieben ihren Umzugswunsch auf oder können finden kein (für sie erschwingliches) Angebot für ihren veränderten Wohnbedarf. Auf dem Markt gibt es somit wenig Bewegung. Die ohnehin seit vielen Jahren in den Innenstadt-Bezirken geringe Umzugshäufigkeit sank im Jahr 2024 weiter auf das niedrigste Niveau seit 40 Jahren.
Geförderter Wohnungsbau in Dortmund auf Rekordniveau
Für die Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum hat Dortmund 2024 Fördermittel in Höhe von insgesamt 92,7 Mio. Euro für Neubau- und Modernisierungsprojekte mit 392 Wohnungen bewilligt. Ein neuer Rekord. Dennoch: Der öffentlich geförderte Mietwohnungsbestand wird sich trotz der guten Förderergebnisse der vergangenen Jahre drastisch reduzieren. Trotz der verbesserten Förderkonditionen laufen Bindungsfristen für mehr Wohnungen aus als neue gefördert werden können. Bis zum Jahr 2034 wird die Zahl von aktuell 20.765 auf ca. 12.000 Wohnungen (ohne bereits genehmigte Förderungen) sinken.
Wenig Leerstand bremst die Fluktuation
Sowohl die mit der Stromzählermethode generierten Daten als auch der Zensus 2022 zeigen für Dortmund niedrige Leerstandsquoten. Die mittels der Stromzählermethode erhobene strukturelle Leerstandsquote beträgt 1,6 Prozent. Insgesamt stehen in Dortmund unter Berücksichtigung auch der kurzfristigen Leerstände 2,2 Prozent der Wohnungen leer. Als Fluktuationsreserve, die für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt notwendig wäre, reichen diese Zahlen nicht aus.
Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ist weiterhin von einer wachsende Bevölkerung (rund 614.500 Personen mit Hauptwohnsitz zum 31.12.2024) und dem damit steigenden Wohnraumbedarf gekennzeichnet. Im Jahr 2024 gab es einen Zuwachs von rund 1.000 Haushalten. Drei Viertel der insgesamt rund 322.000 Dortmunder Haushalte bestehen aus ein oder zwei Personen. Durch die Zuwanderung (aus dem Ausland und aus NRW) von Familien und jüngeren Erwachsenen braucht der Markt besonders in diesem Segment mehr Angebote.
Die Anzahl der wohnungssuchenden Haushalte, die am Jahresende vom Amt für Wohnen nicht mit einer öffentlich geförderten Mietwohnung versorgt werden konnten, hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter erhöht. Das geringe Angebot an freien oder bezugsfertigen öffentlich geförderten Wohnungen betrifft vor allem große Familienhaushalte, die inzwischen sehr lange Wartezeiten in Kauf nehmen müssen.
Wohnungsmarkbericht: Viele Details auf 120 Seiten
Mehr Zahlen und Ergebnisse liefert der ausführliche Wohnungsmarktbericht 2025. Er ist als PDF-Datei auf der Internetseite des Amtes für Wohnen abrufbar: dortmund.de/wohnungsmarktbeobachtung (dort unter „Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung“).