Stadt stellt den neuen Wohnungsmarktbericht vor

Stefan Szuggat (Dezernent für Umwelt, Planen und Wohnen) stellte den neuen Wohnungsmarktbericht 2026 vor – gemeinsam mit Anja Laubrock (Leiterin Amt für Wohnen, rechts) und Julia Meininghaus (stellv. Leiterin Amt für Wohnen).
© Stadt Dortmund / Christian Schön

Auch im Jahr 2025 ist neuer Wohnraum entstanden. Die Summe für den geförderten Wohnungsbau war mit 109,5 Mio. Euro so hoch wie nie zuvor. Doch die Nachfrage bleibt ebenfalls hoch. Das zeigt der aktuelle Wohnungsmarktbericht 2026, den das Amt für Wohnen jetzt vorlegt. Die Zahlen belegen, wie schwierig die Situation vor allem für große Familien und Menschen mit geringem Einkommen bleibt.

Der neue Wohnungsmarktbericht 2026 des Amts für Wohnen beschreibt und analysiert die Situation auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt im Jahr 2025. Der Wohnungsmarkt in Dortmund ist weiterhin angespannt. Das zeigt sich anhand steigender Mieten und einer nur geringen Leerstandsquote von 2,6 Prozent. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und die unsichere globalpolitische Lage stellen Politik, Wohnungswirtschaft und Verwaltung gleichermaßen vor große Herausforderungen.

Mieten steigen in allen Segmenten

Für eine Wohnung aus dem Bestand zahlen Dortmunder*innen bei einer Neuvermietung im Schnitt 9,30 Euro pro Quadratmeter kalt – das sind 3,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Wer in einen Neubau zieht, muss sogar durchschnittlich 13,71 Euro pro Quadratmeter kalt einplanen, ein Anstieg von 3,1 Prozent. Bei großen Wohnungen sind sowohl das Preisniveau als auch die Dynamik überdurchschnittlich hoch, das Missverhältnis aus der starken Nachfrage und dem geringen Angebot zeigt sich hier besonders deutlich.

Die stadtweite Folge: Wer eine Wohnung hat, bleibt dort länger wohnen. Die Zahl der Umzüge in der Stadt ist noch weiter auf einen historisch niedrigen Wert abgesunken (57 Umgezogene je 1.000 Einwohner*innen). Weil die Schere zwischen den bestehenden Verträgen und den neuen Angeboten immer weiter auseinandergeht, kommt es zum „Lock-in-Effekt“.

Mit Bauturbo und viel Flächenpotenzial zu mehr Wohnraum

Der für eine Marktentspannung dringend benötigte Wohnungsneubau stockt. Baufirmen stellten im Jahr 2025 mit 898 Wohnungen fast 44 Prozent weniger fertig als im Jahr davor. Auch die Zahl der neuen Baugenehmigungen brach um 42 Prozent ein. Damit hinkt Dortmund dem Landestrend hinterher, denn NRW-weit stabilisierten sich die Zahlen mit einem Plus von 10,7 Prozent.

Die Stadt setzt nun auf den im Mai 2026 angelaufenen „Bauturbo“, mit dem der Wohnungsbau schneller werden soll. Speziell die Idee, wenig attraktiven Büroraum in Wohnraum umzuwandeln, könnte den Markt ankurbeln.

Abgesehen davon verfügt die Stadt über ein großes Potenzial an Flächen, die für den Neubau von Wohnraum vorgesehen oder geeignet sind:

• 190 Wohneinheiten verteilt auf 72 Hektar in rechtskräftigen Bebauungsplänen,
• 240 Wohneinheiten auf 99 Hektar in Bebauungsplänen, die sich in der Aufstellung befinden,
• 400 Wohneinheiten auf 187 Hektar Potenzial im Flächennutzungsplan.

Das umfangreichste Flächenkontingent insgesamt liegt im Stadtbezirk Brackel, gefolgt von Scharnhorst, Aplerbeck, Hombruch und Huckarde. Einzig die Innenstadt-Nord verfügt über kein Flächennutzungsplan-Potenzial mehr, so dass bei Neuentwicklungen dort der Fokus auf Abriss und Neubau oder der Änderung von Flächennutzungen liegt.

Sozialwohnungen schwinden trotz Rekordförderung

Mit Blick auf die kommenden Jahre setzt die Stadt Dortmund große Erwartungen auf die neuen wohnungspolitischen Rahmenbedingungen auf Bundes- und Landesebene, zum Beispiel das Faire-Wohnen-Gesetz oder eine weitere Aufstockung der Fördermittel.

Die Stadt bewilligte im Jahr 2025 die Rekordsumme von 109,5 Millionen Euro, um 604 günstige Wohnungen zu bauen oder zu modernisieren. Dennoch droht in den nächsten Jahren ein Engpass. Weil viele alte Preisbindungen auslaufen, schrumpft der Bestand an geförderten Mietwohnungen bis zum Jahr 2035 voraussichtlich von fast 20.000 auf nur noch rund 11.700 Wohnungen. Um diesen Absturz zu stoppen, müsste die Stadt in den nächsten zehn Jahren jährlich rund 800 neue Sozialwohnungen fördern.

Die hohe Inanspruchnahme der Förderprogramme und die Antragsflut zeigen: Die öffentliche Wohnraumförderung spielt in Zeiten schwieriger Marktbedingungen eine tragende Rolle und ist mehr denn je eine Stütze der Neubautätigkeit in Dortmund. Wohnraumförderung trägt wesentlich dazu bei, neue Wohnungen zu schaffen, Bestände zu modernisieren und bezahlbare Wohnangebote zu sichern.

Wohnungsvermittlung wird schwieriger

Zum Jahresende 2025 waren beim Amt für Wohnen rund 2.600 wohnungssuchende Haushalte für eine geförderte Mietwohnung vorgemerkt. Die Zahl der Haushalte hat sich im Vergleich zum Vorjahresstichtag erneut erhöht (+22 Prozent). Insgesamt konnten 2025 rund 900 Haushalte mit der Unterstützung des Amtes für Wohnen eine geförderte Mietwohnung beziehen. Dies waren ca. 400 Haushalte weniger als im Vorjahr. Dies zeigt: Im Segment der geförderten und allgemein der preiswerten Mietwohnungen in Dortmund ist der Markt besonders stark angespannt.

Kaufpreise für Eigenheime sinken

Bei den Kaufpreisen für Eigenheime zeigt sich hingegen eine Beruhigung: Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand verbilligten sich beim Angebotspreis leicht um 5 Prozent auf rund 511.000 Euro. Bei neu gebauten freistehenden Einfamilienhäusern liegen die Angebotspreise mit 590.000 ebenfalls leicht niedriger als im Vorjahr. Reihenhäuser im Bestand bleiben mit rund 350.000 Euro, Doppelhäuser mit 425.000 Euro stabil.

Familiengerechter Wohnraum besonders gefragt

In den letzten zehn Jahren ist die Zahl der Erwachsenen zwischen 31 und 45 Jahren sowie die der Kinder und Jugendlichen deutlich angestiegen. Großer, familiengerechter Wohnraum ist stark nachgefragt. Die große Gruppe der sogenannten „Babyboomer“ wird künftig einen großen Bedarf nach seniorengerechtem Wohnraum auslösen.

Der statistische Rückgang von Dortmunds Einwohnerzahl um 0,4 Prozent auf rund 612.000 Personen beruht auf Bereinigungen im Melderegister, so dass der Rückgang faktisch keine Entlastung für den Wohnungsmarkt bedeutet.

Wohnungsmarkbericht: Viele Details auf insgesamt 87 Seiten

Die Stadt wird den Dortmunder Weg weitergehen: mit einer aktiven Wohnungsmarktpolitik, einer starken Förderung des bezahlbaren Wohnens und dem klaren Ziel, ausreichend Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen bereitzustellen. Der Wohnungsmarktbericht liefert dafür wichtige Erkenntnisse, schafft Transparenz über aktuelle Entwicklungen und bildet eine zentrale Grundlage für die künftige wohnungspolitische Steuerung.

Der vollständige Wohnungsmarktbericht 2026 mit mehr Zahlen und Hintergrund steht auf der Internetseite des Amtes für Wohnen als kostenloser Download bereit:

dortmund.de/wohnungsmarktbeobachtung (dort unter „Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung“).